Come si evolve il mercato immobiliare a Roma secondo le analisi di RealAdvisor?

Il mercato immobiliare romano a febbraio 2026: i numeri chiave

Il dato medio nasconde una forbice ampia. Chi cerca un appartamento deve mettere in conto una mediana di 3233 €/m², mentre per le case indipendenti si scende a 2784 €/m². Sono 449 € di differenza per ogni metro quadro: su un immobile di 100 m², parliamo di quasi 45.000 € in più per un appartamento rispetto a una casa.

Analizzando le transazioni recenti, il prezzo mediano di vendita per un appartamento si attesta sui 265.000 €, con l’80% delle compravendite che si chiude tra 85.000 € e 720.000 €. Per le case la mediana sale a 459.000 €, ma la fascia centrale arriva fino a 1,2 milioni. Sono due mercati che si muovono con logiche diverse.

Esempio concreto: Ho seguito diversi clienti negli ultimi mesi che cercavano trilocali in zona Prati. Il budget iniziale era 280.000 €, ma si sono dovuti ricredere rapidamente: nella fascia 80% del mercato, un trilocale a Roma costa tra 233.000 € e 350.000 €. La media si attesta sui 291.000 €. Chi parte con aspettative basate su dati generici rischia di perdere tempo su immobili fuori portata.

Secondo i dati ISTAT del secondo trimestre 2025, Roma registrava un incremento su base annua del 4,4%, in rallentamento rispetto al +6,5% del trimestre precedente. Le abitazioni esistenti crescevano del +4,7% mentre quelle nuove del +6,1%. Questo conferma una tendenza: il mercato romano rallenta leggermente ma resta in territorio positivo.

Prezzi al metro quadro: appartamenti, case e le vie più care

Appartamenti: da 1.043 € a 8.791 €/m²

Il range è estremo. Si passa da zone dove un metro quadro costa poco più di 1000 € ad aree dove sfiora i 9000 €. La mediana di 3233 €/m² dice poco se non si entra nel dettaglio per tipologia.

Un monolocale a Roma costa in media 203.000 €, con una fascia realistica tra 162.000 € e 243.000 €. Il bilocale sale a 237.000 € (fascia 190-285k €). Il trilocale, la tipologia più richiesta dalle famiglie, si posiziona sui 291.000 € medi. Chi cerca spazi più ampi deve considerare 363.000 € per un 4 locali e 454.000 € per un 5 locali.

Case indipendenti: un mercato diverso

Le case mostrano dinamiche completamente diverse. La mediana scende a 2784 €/m², con un range tra 794 € e 7535 €/m². Sono quasi 500 € in meno per metro quadro rispetto agli appartamenti.

Ma attenzione alla superficie: una casa da 4 locali costa in media 298.000 €, meno di un trilocale in appartamento. Il differenziale si amplia salendo di taglia: 5 locali a 380.000 €, 6 locali a 452.000 €, fino ai 570.000 € per le soluzioni da 8 locali.

Ho notato che molti acquirenti non considerano le case perché pensano costino di più. I numeri dicono l’opposto: il costo al metro quadro è inferiore, anche se le metrature maggiori portano a importi assoluti più alti. È un errore frequente non valutare entrambe le opzioni.

Le 9 vie più costose della capitale

L’analisi delle 75 vie monitorate rivela una concentrazione del lusso in aree specifiche. Via Garigliano detiene il primato con 9297 €/m², seguita da Via Archimede a 6557 €/m². Il divario tra la via più cara e le zone periferiche supera il 1000%.

Questi prezzi riguardano zone come Prati, Parioli e alcune aree del centro storico. La concentrazione nelle prime tre posizioni riflette la domanda di acquirenti alto-spendenti che privilegiano indirizzi prestigiosi indipendentemente dal contesto economico generale.

Come RealAdvisor analizza l’evoluzione del mercato romano

Comprendere l’evoluzione dei prezzi richiede dati aggiornati e una metodologia trasparente. RealAdvisor utilizza l’intelligenza artificiale per aggregare e analizzare le transazioni immobiliari recenti, producendo stime basate su comparativi reali anziché su medie generiche.

Il processo di analisi si articola in passaggi definiti:

La piattaforma RealAdvisor monitora 75 vie di Roma con prezzi al metro quadro specifici per indirizzo. Questo livello di granularità permette di superare il limite delle medie di zona, che possono risultare fuorvianti quando si valuta un immobile in una via particolare.

Per chi deve comprare o vendere nella Capitale, RealAdvisor offre accesso immediato ai prezzi della propria via specifica, confrontati con transazioni recenti reali. La valutazione è gratuita e richiede circa 3 minuti.

Trend a 12 mesi e 4 anni: cosa ci dicono i dati

Il differenziale tra appartamenti e case racconta una storia precisa. Gli appartamenti a Roma sono cresciuti del +9,2% negli ultimi 12 mesi. Le case si sono fermate al +2,5%. È una forbice che si allarga progressivamente.

Guardando ai trend su periodi diversi, gli appartamenti mostrano crescita costante: +1,8% a 3 mesi, +5,8% a 6 mesi, +7,1% a 9 mesi. L’accelerazione è evidente. Sul lungo periodo (4 anni), la crescita cumulata degli appartamenti raggiunge il +6,5%, mentre le case registrano un -3%. Sono due mercati che si muovono in direzioni opposte.

Il contesto macroeconomico supporta queste dinamiche. Secondo l’analisi QuiFinanza di febbraio 2026, i tassi di interesse medi per l’acquisto di abitazioni si attestano intorno al 3,47%, in lieve rialzo rispetto al 3,38% di dicembre 2025 ma nettamente inferiori al 4,42% di dicembre 2023. Condizioni di credito più favorevoli sostengono la domanda, specialmente sui tagli medio-piccoli.

Questi dati evidenziano quanto sia importante una buona gestione patrimoniale quando si valutano decisioni immobiliari. Il mercato si muove, e muoversi con esso richiede informazioni aggiornate.

Un errore frequente che osservo: applicare il prezzo medio generale (3141 €/m²) senza distinguere tra tipologie. La differenza di 449 €/m² tra appartamenti e case può tradursi in decine di migliaia di euro su una singola transazione. Questa lista non è esaustiva: esistono altri fattori (piano, esposizione, stato di manutenzione) che incidono significativamente sul valore finale.

Domande frequenti sul mercato immobiliare di Roma

La prossima mossa per chi valuta un immobile a Roma

I dati mostrano un mercato romano in movimento, con dinamiche diverse per tipologia e zona. Prima di prendere qualsiasi decisione, conviene avere un quadro preciso del valore effettivo rispetto alle medie di mercato. RealAdvisor fornisce questi dati gratuitamente in 3 minuti: è un punto di partenza, non un punto di arrivo.